住宅購入するぞ！ と決めたものの、頼れる不動産屋さんも見つけていないころ。
不動産検索アプリからめぼしい物件を探し、そこで暮らしている自分たちをなんとなくイメージしてみて、気になったら問い合わせ、ということをしていました。
このあたりで、分かってきたことがあります。
アプリの検索結果には、けっこうな件数の「再建築不可」「住宅ローン利用不可」物件がまぎれこんでいる、ということ。
検索結果の物件詳細に明記されていないことも多く、問い合わせたら再建築不可物件だった、ということも多いです。
再建築不可物件、それ自体は悪いものではありません。
ただ私の場合は、自分で買うにはかなり無理のある物件なのです。
再建築不可物件とは
まず再建築不可というのは、建物になにかトラブルがあっても、同じ土地に新しく建物を建てられない、ということ。
もし家が壊れても、建て直しができません。
再建築不可である理由は、おおむね「接道が足りない」ということのようです。
消防車や救急車などの緊急車両のために、土地と道路が接する面を確保する必要があるのですが、それが足りていないのですね。
再建築不可物件、なんでダメなの？
再建築不可でなにが問題かというと、もし災害に遭って家が壊れても、新しい家に建て替えることができません。
さらに、住宅ローンが使えないことも問題です。
再建築できるけど、住宅ローンの融資不可という物件もある
再建築は可、だけど住宅ローンが利用できない、という物件もありました。
そちらはおおむね、建ぺい率オーバーであったり、資産価値が低いことが理由でした。
それぞれの土地に対して、家を建てられる面積の割合が決まっていて、それを建ぺい率と呼ぶのですが、建ぺい率オーバーというのは「土地に対して家の面積が大きすぎる」という物件。
どうしてこのような家が爆誕しちゃったかというと、建築法改正の前に建てられた家だったり、あとから増築しちゃってたり……と、さまざまな背景があるようです。
さらには、地盤が弱いところに建っている家や、土地・建物の面積が基準より狭い家なども、資産価値が低いと判断されるようです。
再建築できる家がほしいのだ
私は一括で買えるほどの予算を持っておらず住宅ローンは必須だし、老後も安心して暮らせる家を探しているので、もう大前提として、再建築不可の物件を選ぶことはできないのです。
再建築不可物件は、たいてい現金ポーンで物件を買える人や、再建築できなくても問題ないよ、という方が買うものであるようです。
土地の使いみちが限られるので、相場よりも安く売り出されています。
……というような知識がないまま物件を探していると、もろもろ悪くなさそうで安価な物件に目がいきます。
不動産屋さんに問い合わせると教えてもらえるのですが、そういう物件って、たいてい再建築不可だったり、住宅ローン融資不可だったりするんですよね。
「もうやんなっちゃう！」と思いつつ、地道に根気よく、自分の手が届く物件を探していくことになります。